Depuis avril 2025, Marseille plafonne la location de la résidence principale à 90 nuits par an. Sanctions, obligations et stratégies légales pour continuer à louer tout au long de l'année.
Depuis le vote du conseil municipal de Marseille le 25 avril 2025, la durée maximale de location d'une résidence principale sur des plateformes comme Airbnb est passée de 120 à 90 nuits par an. Cette décision s'inscrit dans le cadre de la loi Le Meur de novembre 2024, dite loi anti-Airbnb, qui donne aux communes la faculté d'abaisser ce plafond national pour protéger l'accès au logement des résidents permanents. Pour les propriétaires marseillais, la règle a des conséquences directes sur leur stratégie locative. Voici une analyse complète de ce qui change, des sanctions encourues et des solutions légales pour continuer à générer des revenus tout au long de l'année.
Pourquoi Marseille a durci la réglementation
La décision de Marseille n'est pas isolée. Elle s'inscrit dans une tendance nationale et européenne. Entre 2015 et 2024, le nombre de logements proposés en location courte durée à Marseille a été multiplié par quatre, retirant plusieurs milliers de biens du marché locatif permanent dans des quartiers comme le Panier, le Vieux-Port et le Cours Julien. Le résultat : une tension locative historique dans ces secteurs, avec des loyers en hausse de 25 à 40 % en dix ans selon les données de l'Observatoire des loyers de l'agglomération marseillaise.
La loi Le Meur de novembre 2024 a offert aux communes l'outil réglementaire pour reprendre le contrôle. Marseille a été l'une des premières grandes villes à l'utiliser pleinement, avec un vote le 25 avril 2025 abaissant le plafond à 90 nuits et un arrêté du 29 avril 2025 suspendant les nouvelles autorisations de changement d'usage pour les résidences secondaires. D'autres mesures, comme la compensation obligatoire pour toute nouvelle mise en location de résidence secondaire, ont rendu l'accès au marché touristique significativement plus contraignant pour les investisseurs.
Ce que dit la loi : 90 nuits pour la résidence principale
La règle des 90 nuits s'applique exclusivement à la résidence principale, le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Elle porte sur toutes les locations de courte durée, définie comme tout séjour inférieur à 90 jours consécutifs, quelle que soit la plateforme utilisée : Airbnb, Booking.com, Abritel, Leboncoin ou tout autre canal de réservation. Les 90 nuits sont comptabilisées sur l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre.
Les obligations administratives préalables à toute location courte durée à Marseille :
- Déclaration en mairie via le formulaire CERFA N°14004*03 (téléchargeable sur service-public.fr)
- Numéro d'enregistrement à 13 chiffres obtenu gratuitement sur taxedesejour.marseille.fr
- Affichage obligatoire du numéro d'enregistrement sur toutes les annonces en ligne
- Taxe de séjour collectée automatiquement par Airbnb et reversée à la Ville de Marseille (entre 0,50 € et 4,20 € par nuit selon la catégorie du logement)
- Tenue d'un registre des nuits louées, accessible sur demande des services municipaux
Sanctions à connaître
Le non-respect du plafond de 90 nuits expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. L'absence de numéro d'enregistrement sur une annonce est passible d'une amende de 5 000 €. Airbnb est légalement tenu de transmettre les données de location aux communes qui en font la demande. Marseille utilise activement ce droit depuis 2024.
Résidence secondaire : des règles encore plus strictes depuis 2025
Si le bien n'est pas votre résidence principale, la réglementation est radicalement différente. La résidence secondaire n'est pas soumise au plafond de 90 nuits. Elle peut théoriquement être louée toute l'année. Mais depuis le 29 avril 2025, Marseille a suspendu les nouvelles autorisations de changement d'usage temporaire. Toute demande de mise en location touristique d'une résidence secondaire est désormais soumise à compensation obligatoire dès le premier bien : vous devez transformer en logement d'habitation un autre local de surface équivalente dans le même arrondissement, à vos frais.
Cette obligation de compensation, souvent appelée « 1 pour 1 », rend l'investissement locatif touristique pur (achat d'un bien pour le louer exclusivement sur Airbnb) économiquement peu viable dans la plupart des cas. Elle vise précisément les investisseurs qui achètent des logements pour les retirer du marché résidentiel.
La fiscalité de la location courte durée : ce qui a changé
La loi Le Meur a également profondément réformé la fiscalité des meublés de tourisme non classés. Depuis le 1er janvier 2025, le seuil du régime micro-BIC pour les meublés non classés est abaissé à 15 000 € de revenus bruts annuels (contre 77 700 € auparavant), avec un abattement forfaitaire de 30 % seulement. Cela signifie que la majorité des propriétaires qui perçoivent plus de 15 000 € par an basculent automatiquement au régime réel, où ils doivent déclarer leurs revenus en déduisant leurs charges réelles.
Le classement officiel en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme agréé comme Gîtes de France ou Clévacances) permet de conserver l'ancien régime : seuil à 77 700 € et abattement de 50 %. Pour les propriétaires dont les revenus annuels dépassent 15 000 €, ce classement est devenu une priorité fiscale. La démarche est simple et peu coûteuse, environ 150 à 200 € pour un audit et la délivrance de l'étoilage, et son impact fiscal peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies annuelles.
Comment louer légalement toute l'année à Marseille
La limite des 90 nuits ne signifie pas l'impossibilité de générer des revenus locatifs sur l'ensemble de l'année. Plusieurs dispositifs légaux permettent de compléter la location touristique au-delà du quota, à condition de respecter strictement les règles propres à chaque formule. La stratégie optimale dépend de votre situation personnelle, du profil de votre bien et de votre capacité à gérer ou à déléguer.
Les trois solutions légales les plus utilisées par les propriétaires marseillais :
- Le bail mobilité (1 à 10 mois) : ne compte pas dans le quota des 90 nuits, pas de dépôt de garantie, réservé aux locataires en situation de mobilité
- La location meublée longue durée (bail d'un an minimum) : aucune restriction de durée, revenus stables mais tarif inférieur à la location touristique
- Le changement d'usage officiel avec compensation : permet de louer sans limite pour une résidence secondaire, mais procédure longue et obligation de compensation à Marseille depuis 2025
Le bail mobilité : la stratégie saisonnière idéale
Le bail mobilité est un contrat de location meublée d'une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable par reconduction tacite. Il est réservé par la loi ELAN de 2018 aux locataires en situation justifiée de mobilité : étudiant en formation, salarié en mission temporaire ou en mutation professionnelle, stagiaire, apprenti, ou personne en formation professionnelle. Le locataire doit fournir un justificatif de sa situation de mobilité au moment de la signature.
La stratégie la plus répandue parmi les propriétaires marseillais consiste à combiner location touristique en haute saison, de juin à septembre, soit 60 à 90 nuits, et bail mobilité en basse saison de 6 à 8 mois, d'octobre à mai. Cette combinaison permet de capter les tarifs touristiques les plus élevés de l'année tout en maintenant un revenu locatif régulier sur les mois creux, sans jamais dépasser le plafond légal. Marseille accueille l'Université Aix-Marseille, la plus grande université francophone d'Europe avec 80 000 étudiants, et de nombreuses grandes écoles, ce qui génère une demande structurelle de baux mobilité pour des durées de 3 à 10 mois.
Conseil d'expert
Pour que le bail mobilité soit juridiquement solide, la mobilité du locataire doit être réelle, actuelle et justifiée par des documents probants : convention de stage, contrat de mission temporaire, lettre de mutation employeur ou attestation d'inscription en formation. Un bail mobilité conclu avec un locataire dont la situation ne remplit pas ces critères peut être requalifié en bail meublé classique d'un an, avec toutes les protections locataire qui en découlent. Faites rédiger vos contrats par un professionnel.
Elyos
