Loi Le Meur, DPE obligatoire, plafonds de nuitées, télédéclaration : le cadre légal de la location courte durée a profondément évolué. Ce guide fait le point complet.
La loi Le Meur, publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024, a profondément reconfiguré le cadre légal de la location saisonnière en France. Conjuguée aux arrêtés municipaux pris par plusieurs communes de Provence, elle a créé un environnement réglementaire nettement plus contraignant qu'avant 2024. Mais ce cadre n'est pas ingérable pour les propriétaires qui s'y conforment : il vise surtout à rééquilibrer des marchés immobiliers sous pression et à professionnaliser un secteur qui avait longtemps fonctionné dans un angle mort réglementaire.
Le plafond de 90 nuits : qui est concerné ?
Le plafond annuel de 90 nuits pour la location de la résidence principale (contre 120 dans la loi initiale de 2017) s'applique désormais à Marseille depuis le vote municipal d'avril 2025 et à plusieurs autres communes tendues de Provence. Ce plafond ne concerne que les résidences principales : un logement qui est votre domicile fiscal, où vous résidez plus de 8 mois par an. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à ce plafond, mais elles sont soumises à l'obligation de changement d'usage pour les communes qui l'ont institué.
La télédéclaration : obligatoire depuis mai 2026
Depuis mai 2026, un téléservice national permet aux propriétaires de déclarer leur meublé de tourisme directement en ligne, avec une remontée automatique des données vers la commune et l'administration fiscale. Cette télédéclaration remplace progressivement le formulaire CERFA en mairie dans les communes qui ont déployé le dispositif. Le numéro d'enregistrement obtenu via ce téléservice est le même que celui qui doit figurer sur votre annonce Airbnb ou Booking sous peine d'une amende de 10 000 euros.
Le DPE : un nouveau critère d'éligibilité à la location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais un critère d'éligibilité à la location, y compris saisonnière. Les logements classés G (les plus énergivores) sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir de janvier 2028. Les logements classés E à partir de janvier 2034. Ces échéances obligent de nombreux propriétaires à anticiper des travaux de rénovation énergétique : isolation des murs et des combles, remplacement du système de chauffage, amélioration de la ventilation.
Le barème des amendes en vigueur en 2026 :
- Absence de numéro d'enregistrement sur l'annonce : amende jusqu'à 10 000 euros
- Fausse déclaration (notamment sur la résidence principale) : amende jusqu'à 20 000 euros
- Dépassement du plafond de 90 nuits pour une résidence principale : amende civile jusqu'à 15 000 euros
- Location d'un bien classé G sans travaux de mise en conformité : sanctions civiles et administratives
- Absence de déclaration de taxe de séjour (si non collectée par la plateforme) : majorations fiscales
Les communes qui ont instauré des règles supplémentaires
La loi Le Meur a donné aux maires de nouveaux outils pour réguler la location saisonnière sur leur territoire. Certaines communes peuvent désormais définir des quotas par quartier, imposer des zones d'exclusion pour les résidences secondaires, ou exiger une autorisation préalable pour toute nouvelle mise en location. À Marseille, la mairie a commencé à utiliser ces outils dans les quartiers les plus touristiques. Il est indispensable de vérifier le règlement local spécifique à votre commune avant de mettre votre bien en ligne.
Se conformer avant de louer
La meilleure stratégie est de commencer par la déclaration en mairie (ou via la télédéclaration nationale depuis mai 2026), d'obtenir votre numéro d'enregistrement, de vérifier votre DPE et de consulter le règlement local de votre commune. Ces démarches prennent moins de deux heures et vous protègent de risques d'amendes significatifs. Une conciergerie professionnelle peut vous accompagner dans l'ensemble de ces démarches administratives.
Elyos
