Studios, T2, T3, maisons de maître : les fourchettes de revenus réelles selon le type de bien, le quartier et la saison à Aix-en-Provence.
Aix-en-Provence est l'une des villes les plus attractives de France pour la location saisonnière. Son patrimoine architectural exceptionnel, son université de 80 000 étudiants, ses festivals culturels de renommée internationale et sa position géographique entre Marseille et la Provence intérieure en font une destination prisée tout au long de l'année. Mais les revenus Airbnb varient considérablement selon le type de bien, le quartier et la qualité de la gestion. Voici les fourchettes réelles, basées sur les données du marché 2025-2026.
Les studios et T1 : le segment le plus liquide
Les studios et T1 bien situés à Aix génèrent des revenus annuels compris entre 17 500 et 28 000 euros selon leur emplacement et leur niveau d'équipement. Un studio de 25 m² dans le centre historique, équipé avec soin, peut atteindre 80 à 120 euros la nuit en basse saison et 150 à 200 euros en juillet pendant le Festival. Avec un taux d'occupation annuel de 65 à 75 %, les revenus bruts annuels se situent dans la fourchette haute de l'estimation. Le ticket d'entrée à l'achat est de 120 000 à 180 000 euros selon l'état et l'étage.
Les T2 et T3 : le meilleur rapport revenus-gestion
Les T2 et T3 sont souvent le meilleur format pour la location saisonnière à Aix : ils attirent les couples, les familles et les groupes de collègues, avec des durées de séjour moyennes plus longues et des avis plus faciles à gérer. Les revenus annuels se situent entre 24 000 et 47 000 euros selon le quartier, l'équipement et la gestion. Les T3 avec terrasse ou cour privative, bien photographiés et tarifiés dynamiquement, se louent régulièrement au-dessus des 200 euros la nuit en juillet-août.
Les T4 et les maisons de maître : le segment haut de gamme
Les grands appartements, les maisons de maître avec jardin et les bastides constituent un segment à part. Leurs revenus annuels sont compris entre 33 000 et 76 000 euros, avec des pointes pouvant dépasser 100 000 euros pour les bastides avec piscine en parfait état. Ces biens atteignent des prix par nuit de 300 à 600 euros en haute saison. Leur gestion est plus complexe, les coûts d'entretien plus élevés, et la demande plus exigeante, mais la fidélisation des clients peut être très forte.
Taux d'occupation moyen à Aix selon la saison :
- Haute saison (juillet-août) : 85 à 90 % de taux d'occupation, prix nocturnes multipliés par 1,8 à 2,5
- Moyenne saison (mai-juin, septembre-octobre) : 65 à 75 % d'occupation, tarifs intermédiaires
- Basse saison (novembre-avril) : 40 à 55 % d'occupation hors événements spéciaux
- Pendant le Festival d'Art Lyrique (3 semaines en juillet) : 95 à 100 % d'occupation, tarifs au maximum
- Pendant les congrès et séminaires (toute l'année) : pics de demande ponctuels à anticiper
Les facteurs qui font vraiment la différence
Au-delà de la localisation, plusieurs facteurs déterminent si un bien est dans la fourchette basse ou haute de son segment. La qualité des photos, d'abord : un bien photographié par un professionnel génère statistiquement 30 à 40 % de clics supplémentaires. La tarification dynamique ensuite : les propriétaires qui utilisent un outil comme PriceLabs ou Beyond augmentent leurs revenus de 15 à 25 % par rapport à un tarif fixe. Enfin, la note Airbnb : un bien à 4.9 étoiles se loue en moyenne 20 % plus cher qu'un bien comparable à 4.5 étoiles.
Simulation avant achat
Avant d'acheter un bien à Aix-en-Provence pour le louer en courte durée, commandez une étude de marché sur AirDNA ou Transparent (les deux principales bases de données du secteur). Ces outils donnent les revenus réels des biens comparables dans le même quartier, avec les taux d'occupation et les prix nocturnes moyens. C'est l'investissement le plus rentable que vous puissiez faire avant de signer.
Elyos
